Chi phí nhà ở tại các thành phố lớn, đặc biệt là New York, đã đạt mức cao kỷ lục. Theo Zillow, giá thuê trung bình trên thị trường vào đầu năm 2021 là 2.576 đô la Mỹ. Một năm sau, con số này tăng thêm hơn 500 đô la và đến đầu năm 2024, gần chạm mốc 3.500 đô la. Bên cạnh đó, việc tìm kiếm một căn hộ cũng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết khi tỷ lệ chỗ trống ở thành phố này đạt mức thấp nhất kể từ năm 1968. Tuy nhiên, có một tin tốt cho người dân New York: số lượng đơn kiện đòi nhà vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình trước đại dịch.
Trong khi tại các thành phố như Phoenix, Las Vegas, Minneapolis và Houston, chủ nhà đang nộp đơn kiện đòi nhà nhiều hơn so với trước COVID-19 thì tại New York, tình hình lại ngược lại. Năm 2019, chủ nhà nộp gần 15.000 vụ mỗi tháng, nhưng đến năm 2023, con số này chỉ còn 12.000 vụ, theo dữ liệu do Liên minh Dữ liệu Nhà ở thu thập. Và ước tính ban đầu cho năm 2024 cho thấy khoảng 9.300 vụ mỗi tháng.
Mặc dù giá thuê nhà ở New York cao ngất ngưởng, nhưng tỷ lệ nộp đơn kiện đòi nhà ở thành phố này hiện thấp hơn nhiều so với mức trung bình toàn quốc ở tất cả các quận, ngoại trừ Bronx. Nhưng ngay cả ở đó, tỷ lệ này cũng đã giảm một nửa.
Nhưng điều gì đằng sau những cải thiện này? Theo các luật sư hỗ trợ pháp lý, những người ủng hộ và các chuyên gia khác ở New York, một loạt các cải cách được thực hiện trước đại dịch đã hạn chế việc trục xuất, bao gồm các hành động trả đũa và những nỗ lực của chủ nhà nhằm đẩy người thuê ra ngoài để tăng giá thuê.
Những chính sách này không phải là một viên đạn bạc và không chỉ bao gồm một đạo luật hoặc yêu cầu duy nhất nào đó đã thay đổi mọi thứ một cách triệt để. Ngược lại, sự thay đổi liên tục trong các vụ kiện ở New York là một bài học cho các chính phủ khác về tầm quan trọng của việc chủ động giải quyết những thách thức của người thuê nhà, duy trì các chính sách dài hạn và điều chỉnh theo thời gian để lấp đầy những khoảng trống.
Chính sách đã thay đổi cục diện trục xuất như thế nào
Cột mốc đầu tiên trong hành trình này là Quyền Được Tư Vấn – chính thức được gọi là Luật Tiếp Cận Phổ Quát Dịch Vụ Pháp Lý – được ký thành luật vào năm 2017 và biến New York trở thành thành phố đầu tiên trong cả nước đảm bảo đại diện pháp lý cho người thuê nhà tại tòa án nhà ở. Luật này được thực hiện đầu tiên ở ba mã zip ở mỗi quận, mở rộng sang nhiều khu vực hơn mỗi năm cho đến năm 2022, khi nó có sẵn cho người thuê nhà trên toàn thành phố với thu nhập bằng hoặc thấp hơn 200% so với hướng dẫn nghèo đói liên bang.
Theo một nghiên cứu được thực hiện vào năm 2013, trước luật mới, ở New York chỉ có 1% người thuê nhà có luật sư, so với 99% chủ nhà. Nhưng khi chính sách này được thực hiện đầu tiên ở một số mã zip, không lâu sau đó, số lượng người được đại diện đã tăng lên ở những khu vực đó. Các nhà nghiên cứu đánh giá những năm đầu tiên của chương trình đã ghi nhận rằng người thuê nhà ít bị kết án hơn, thiệt hại về tiền bạc ít hơn và ít có khả năng bị trục xuất hơn. Một bài báo khác mô tả rằng, ở những khu vực có quyền được tư vấn, kết quả sinh nở tốt hơn cho những người trong cộng đồng đó.
Mặc dù chương trình đã tăng phạm vi bảo hiểm hàng năm (trong năm tài chính 2023, chương trình đã giúp hơn 43.000 hộ gia đình), nhưng một số báo cáo cũng đã đề cập đến những thách thức, như tốc độ tăng phạm vi bảo hiểm và các vấn đề về nhân sự. Một lời khai gần đây của các thành viên của Hiệp hội Luật sư Thành phố New York đã đề cập rằng “không có đủ luật sư để đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hàng nghìn người thuê nhà không được đại diện”. Đồng thời, họ nói thêm rằng sáng kiến này là “một thành công to lớn” về mặt giữ cho hơn 83% người thuê nhà được đại diện có nhà ở.
“Khi quyền được tư vấn được triển khai và thực hiện dần, và ngày càng có nhiều người có luật sư, chúng tôi đã bắt đầu thấy số lượng vụ kiện giảm xuống, bởi vì chủ nhà không còn có thể cho rằng những vụ kiện phù phiếm này sẽ mang lại kết quả tương tự.”
Đối với Marika Dias, giám đốc điều hành của Dự án Mạng lưới An toàn tại Trung tâm Công lý Đô thị, có một mối liên hệ giữa việc giảm số lượng đơn kiện trục xuất và chính sách này, đặc biệt là khi nó mở rộng phạm vi tiếp cận.
“Khi quyền được tư vấn được triển khai và thực hiện dần, và ngày càng có nhiều người có luật sư, chúng tôi đã bắt đầu thấy số lượng vụ kiện giảm xuống, bởi vì chủ nhà không còn có thể cho rằng những vụ kiện phù phiếm này sẽ mang lại kết quả tương tự,” Dias nói.
Một chính sách khác, được thực hiện vào năm 2019, đã cung cấp cho người thuê nhà những công cụ mới để chống lại việc di dời và có khả năng góp phần vào mức độ trục xuất thấp hơn. Đạo luật Bảo vệ Người thuê nhà & Ổn định Nhà ở (HSTPA) đã hạn chế tăng giá thuê, hạn chế khả năng chủ nhà tước bỏ các đơn vị khỏi các hạn chế thuê hiện có, tăng cường bảo vệ chống lại việc trục xuất trả đũa và hạn chế chuyển đổi thành chung cư, trong số các biện pháp khác.
Đáng chú ý nhất, luật này đánh dấu sự kết thúc của việc kiểm soát chỗ trống, loại bỏ một động cơ phổ biến để trục xuất. Trước HSTPA, chủ nhà trong các đơn vị được ổn định tiền thuê có thể tăng tiền thuê mỗi khi người thuê rời khỏi đơn vị. Cuối cùng, điều này có thể dẫn đến vượt quá giới hạn tiền thuê sẽ cho phép chủ nhà loại bỏ đơn vị khỏi hệ thống ổn định tiền thuê. Một số chủ nhà sẽ gây áp lực buộc người thuê rời đi hoặc trục xuất họ để cuối cùng tước bỏ các hạn chế thuê nhà.
Giữa chính sách này và vai trò của Quyền Được Tư Vấn, rất khó để phân biệt chính xác mức độ mà mỗi biện pháp đóng góp vào những thay đổi trong hành vi của chủ nhà. Nhưng những người ủng hộ tin rằng cả hai đều đóng một vai trò trong xu hướng giảm các vụ kiện trục xuất này.
“Kết quả chúng ta đang thấy là sự kết hợp của [sự kết thúc của] rất nhiều động cơ mà chủ nhà phải loại bỏ người thuê,” Andrea Shapiro, giám đốc Chương trình và Vận động tại Hội đồng Nhà ở Met cho biết. “Các vụ kiện trục xuất chỉ để quấy rối người thuê nhà, từ chối họ quyền kế vị, tất cả những điều đó đã kết thúc tại một tòa án trục xuất đã bị loại bỏ.”
Năm 2020, một yếu tố khác đã giảm đáng kể số vụ trục xuất, lần này xuống mức thấp lịch sử. Khi đại dịch diễn ra, Thành phố New York đã phát triển và thực thi các biện pháp bảo vệ mạnh mẽ cho người thuê nhà, bao gồm lệnh tạm dừng liên bang và một chương trình hỗ trợ tiền thuê đã phân phối hơn 2,8 tỷ đô la cho những người thuê nhà có nhu cầu. Không phải tất cả các vụ trục xuất đều bị dừng lại, nhưng vào năm 2021, chủ nhà đã nộp khoảng một phần tư số vụ trục xuất mà họ đã nộp vào năm 2019.
Kể từ khi đại dịch bắt đầu, chưa có tháng nào số vụ trục xuất cao hơn mức trước COVID. Tháng 4 năm 2024 chứng kiến số lượng vụ kiện cao nhất trong giai đoạn này … nhưng con số này vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình trước COVID.
“Chương trình hỗ trợ tiền thuê khẩn cấp… giống như một tấm chăn cho người thuê nhà,” Cynthia Norris, giám đốc cấp cao tại New York Communities for Change, người hiện đang bỏ lỡ tác động mà chính sách này đã có trong những năm trước. “Đặc biệt đối với những người thuê nhà [bị] dồn tiền thuê, những người mất việc, những người mất trụ cột gia đình, những người chỉ bị bạo lực gia đình, lo lắng, chỉ bị ốm vì COVID, bất cứ điều gì.”
Các chính sách khác cũng có thể đã đóng góp, chẳng hạn như quyết định của Cơ quan Quản lý Nhà ở Thành phố New York để hủy bỏ hơn 31.000 vụ không thanh toán tồn tại tại tòa án nhà ở. Cơ quan này, còn được gọi là NYCHA, là nhà cung cấp nhà ở lớn nhất ở New York và là cơ quan quản lý nhà ở công cộng lớn nhất trong cả nước, quản lý hơn 177.000 đơn vị trên khắp thành phố, với khoảng nửa triệu người thuê nhà.
Tuy nhiên, đến năm 2022, các vụ kiện trục xuất bắt đầu tăng lên khi lệnh tạm dừng hết hạn, nguồn tài trợ hỗ trợ tiền thuê cạn kiệt và chủ nhà quay trở lại tòa án để nộp đơn kiện trục xuất. Năm đó, số vụ kiện trục xuất đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2021. Năm 2023, thành phố đã đạt hơn 132.000 vụ trục xuất. Và, theo ước tính của chúng tôi, vào năm 2024 đã có 111.830 vụ kiện tại năm quận. (thêm thông tin trong Hệ thống Theo dõi Trục xuất của chúng tôi).
Mặc dù còn quá sớm để nói, nhưng có một chính sách khác có thể tác động đến xu hướng trục xuất trong tương lai: luật Trục xuất vì Lý do Chính đáng mới, được ban hành ở Thành phố New York vào tháng 4 năm 2024. Dự luật này không chỉ buộc chủ nhà phải chứng minh một lý do hợp lệ để trục xuất người thuê nhà hoặc không gia hạn hợp đồng thuê nhà, mà còn giới hạn mức tăng tiền thuê ở mức 10% hoặc 5% cộng với Chỉ số Giá tiêu dùng (tùy theo mức nào thấp hơn). Theo ước tính của tổ chức phi lợi nhuận về công nghệ công lý nhà ở, JustFix, có tới 400.000 đơn vị trong số 2,3 triệu đơn vị cho thuê trong thành phố sẽ được chính sách này bao trả ở NYC.
Điều quan trọng cần lưu ý là kể từ khi đại dịch bắt đầu, chưa có tháng nào số vụ trục xuất cao hơn mức trước COVID. Tháng 4 năm 2024 chứng kiến số lượng vụ kiện cao nhất trong giai đoạn này, với 11.252 vụ đã được nộp, nhưng con số này vẫn thấp hơn 30% so với mức trung bình trước COVID.
“Việc trục xuất đang tăng lên, nhưng có khả năng sẽ không bao giờ cao như trước HSTPA,” Matthew Tropp, giám đốc Nhà ở của Hiệp hội Hỗ trợ Pháp lý cho biết.
Bronx: tâm điểm của hoạt động trục xuất
Bất chấp tin tốt này, dữ liệu vẫn cho thấy mức độ mà việc trục xuất là một thách thức lớn đối với những người dân New York dễ bị tổn thương nhất. Khi chúng tôi phân tích xu hướng theo quận cả về tổng số vụ kiện hoặc theo tỷ lệ trục xuất, rõ ràng là Bronx, quận nghèo nhất trong thành phố, là nơi tập trung hầu hết các vụ trục xuất trong thành phố.
Tỷ lệ trục xuất ở Bronx cao gấp đôi so với bất kỳ quận nào khác. Hơn một phần ba số vụ kiện trục xuất ở thành phố trong năm 2023 bắt nguồn từ Bronx, mặc dù đây là một trong những khu vực ít tốn kém nhất ở New York. Các hộ gia đình ở Bronx kiếm được trung bình 46.838 đô la, ít hơn một phần ba so với Thành phố New York nói chung, và 27,9% dân số của quận sống dưới mức nghèo khổ so với 18,2% trong thành phố nói chung. Những khác biệt kinh tế này định hình tỷ lệ trục xuất không chỉ ở Bronx mà còn ở các khu dân cư nghèo khác.
“Những người có thu nhập không ổn định thường phải đối mặt với việc trục xuất vì không thanh toán,” Joseph Loonam, điều phối viên Chiến dịch Nhà ở cho Vocal New York cho biết. Loonam nói thêm rằng nhiều người ở các khu vực thu nhập thấp của thành phố sống từ đồng lương đến đồng lương, dễ bị tổn thương trước bất kỳ vấn đề bất ngờ nào trong cuộc sống của họ có thể dẫn đến việc không có khả năng chi trả tiền thuê nhà.
Tương lai cho bối cảnh trục xuất ở NYC
Ngay cả với việc giảm tỷ lệ nộp đơn kiện trục xuất, hàng nghìn gia đình vẫn bị đe dọa mất nhà mỗi tháng. Vào tháng 9 năm 2024, số lượng đơn kiện trục xuất ở Thành phố New York bằng với Austin, Cincinnati, Memphis, Philadelphia và St. Louis cộng lại. Nhiều người trải qua tình trạng mất an ninh nhà ở hoặc vô gia cư ngoài việc trục xuất.
“Ngay cả khi đó là những gì dữ liệu đang hiển thị, tôi nghĩ rằng có một phần lớn câu chuyện đó bị thiếu, đó là 130.000 người trong hệ thống nhà tạm trú, khoảng 200.000 người sống ghép và khoảng 40.000 người trên đường phố không có cách nào để tham gia vào thị trường đó,” Loonam nói.
Một lưu ý khác là chủ nhà có thể vẫn đang thích nghi với những biện pháp bảo vệ người thuê nhà mới này và cách giải quyết các vấn đề như không thanh toán tiền thuê nhà.
“Tôi cảm thấy rằng tình cảm chống trục xuất trong môi trường chính trị hiện tại là rất cao sau COVID,” Jonathan J. Miller, Giám đốc điều hành của Miller Samuel Inc., một công ty tư vấn bất động sản cho biết. “Với tất cả các hành động được thực hiện để bảo vệ người thuê nhà, có thể mất nhiều thời gian hơn để chủ nhà bình thường hóa các hoạt động trục xuất của họ và có thể có một yếu tố nhầm lẫn giữa các chủ nhà nhỏ hơn.”
Ngay cả với việc giảm tỷ lệ nộp đơn kiện trục xuất, hàng nghìn gia đình vẫn bị đe dọa mất nhà mỗi tháng. Vào tháng 9 năm 2024, số lượng đơn kiện trục xuất ở Thành phố New York bằng với Austin, Cincinnati, Memphis, Philadelphia và St. Louis cộng lại.
Đồng thời, các nhà cung cấp nhà ở giá cả phải chăng lo ngại về số tiền thuê mà người thuê nhà còn nợ trong kỷ nguyên hậu đại dịch.
“Cuộc khủng hoảng nợ tiền thuê nhà trong nhà ở giá cả phải chăng vẫn còn rất nghiêm trọng vì các hộ gia đình có thu nhập thấp tiếp tục phải đối mặt với khó khăn. Đổi lại, chủ sở hữu và nhà điều hành nhà ở giá cả phải chăng đang gặp khó khăn, một số đạt đến mức có khả năng không thể duy trì được, điều này gây nguy hiểm cho sự ổn định nhà ở của mọi người,” Michelle Mulcahy, giám đốc Tiếp cận Nhà ở và Cơ hội tại Enterprise Community Partners cho biết. “Chúng ta có thể thấy tỷ lệ trục xuất này tăng lên trừ khi chúng ta tìm ra các giải pháp mới cho thách thức này, vừa ổn định các hộ gia đình vừa đảm bảo khả năng tồn tại của các nhà điều hành nhà ở giá cả phải chăng.”
Một số giải pháp đã được đưa ra: hỗ trợ tiền thuê trong đại dịch đã cực kỳ hiệu quả và người thuê nhà ở Thành phố New York hiện có tùy chọn đăng ký chương trình “One shot deal”, chương trình này đã cung cấp hỗ trợ tài chính khẩn cấp ngắn hạn trong hơn một thập kỷ.
Nhưng nhu cầu ở New York có thể rất lớn: không chỉ là nơi có nhiều người thuê nhà hơn bất kỳ thành phố nào khác của Mỹ, mà còn là một trong những thị trường đắt đỏ nhất trong cả nước. Chính quyền địa phương vừa phê duyệt chính sách “City of Yes”, nhằm tăng nguồn cung nhà ở, nhưng tác động của điều này có thể mất nhiều năm mới thấy được.
Tuy nhiên, các biện pháp như Quyền Được Tư Vấn và Đạo luật Bảo vệ Người thuê nhà & Ổn định Nhà ở đã cung cấp cho người thuê nhà những công cụ hữu ích để tránh bị trục xuất. Kinh nghiệm của Thành phố New York cho thấy sức mạnh của chính sách không chỉ đối với thành phố, mà còn đối với cả nước nói chung. Nếu các thành phố và tiểu bang khác nghiêm túc về việc giảm tỷ lệ trục xuất, họ cần có các chính sách nhất quán theo thời gian và sẵn sàng tiến lên, lấp đầy những khoảng trống và cải thiện các biện pháp đã có, như New York đã làm.
